Die Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten hat sich in diesem Frühjahr verschärft. Was bedeutet das also für Hauskäufer und -verkäufer?

LOS ANGELES (AP) – Der Immobilienmarkt zeigt nach einer enttäuschenden Frühjahrssaison und düsteren Aussichten für Sommer und Herbst keine Anzeichen dafür, aus einem dreijährigen Einbruch herauszukommen.

Hauskäufer gehen optimistisch in das Jahr 2024, dass die Hypothekenzinsen weiter sinken werden, nachdem sie Ende letzten Jahres gefallen waren. Diese Hoffnungen schwanden jedoch, da stärker als erwartete Daten zur Inflation und zur Wirtschaft den Zeitpunkt einer möglichen Zinssenkung durch die Federal Reserve in Frage stellten.

Im April überstieg der durchschnittliche Zinssatz für ein 30-jähriges Eigenheimdarlehen zum ersten Mal seit November 7 %. Dies, gepaart mit rekordhohen Immobilienpreisen, hat viele potenzielle Hauskäufer dazu gezwungen, ihre Haussuche zu verschieben – einige auf unbestimmte Zeit.

Ökonomen gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen bis Ende dieses Jahres leicht sinken werden. Doch ein leichter Preisverfall reicht möglicherweise nicht aus, um Käufer anzulocken und Hausbesitzer davon zu überzeugen, dass es ein guter Zeitpunkt ist, ihre Häuser zu verkaufen.

Hier ein Blick auf die wichtigsten Trends hinter der bisherigen Entwicklung des Immobilienmarktes in diesem Jahr und darauf, was Käufer und Verkäufer in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erwarten können:

Die Hauskaufsaison im Frühjahr war erneut eine Pleite.

Im Durchschnitt werden mehr als ein Drittel der in einem Jahr verkauften Häuser zwischen März und Juni gekauft. Dies wird als Frühjahrssaison für den Eigenheimkauf bezeichnet und war in den letzten Jahren eine enttäuschende Saison.

Die Verkäufe von bereits bewohnten Häusern in den Vereinigten Staaten gingen von März bis Juni im Vergleich zum Vorjahr in den Jahren 2022 und 2023 zurück. Die Verkäufe waren im März, April und Mai dieses Jahres rückläufig, und es gibt Anzeichen dafür, dass auch im Juni ein Rückgang zu verzeichnen war.

Die schwachen Frühjahrsverkäufe spiegeln die Bezahlbarkeitsprobleme wider, mit denen viele Hauskäufer konfrontiert sind: Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek liegt bei etwa 7 %; Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern ist auf ein Allzeittief gesunken; Die Immobilienpreise haben Rekordhöhen erreicht.

Hohe Zinsen schrecken Hauskäufer ab

Laut Freddie Mac liegt der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek bei 6,95 %, was mehr als dem Doppelten des Stands von Anfang Juli 2021 entspricht.

Die Hypothekenzinsen werden von mehreren Faktoren beeinflusst, unter anderem davon, wie der Anleihenmarkt auf die Zinspolitik der Federal Reserve reagiert, und von Bewegungen bei der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen, die Kreditgeber als Leitfaden für die Preisgestaltung von Wohnungsbaudarlehen verwenden.

Die Rendite 10-jähriger US-Anleihen, die Ende April 4,7 % überstieg, ist in letzter Zeit größtenteils gesunken, nachdem einige Wirtschaftsdaten ein nachlassendes Wachstum zeigten, was dazu beitragen könnte, den Inflationsdruck einzudämmen und die Federal Reserve dazu zu bewegen, ihren Leitzins von seinem Höchststand zu senken Niveau in mehr als 20 Jahren.

Fed-Beamte sagten im Juni, dass sich die Inflation in den letzten Monaten ihrem Ziel von 2 % angenähert habe, und gaben an, dass sie damit rechnen, die Leitzinsen noch einmal in diesem Jahr zu senken.

Die Geschichte geht weiter

Ökonomen prognostizieren jedoch, dass der durchschnittliche Zinssatz für ein Eigenheimdarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren über 6 % bleiben wird.

Es stehen nicht genügend Häuser zum Verkauf

Ein weiteres Hindernis für Hauskäufer besteht darin, dass der Bestand an Häusern auf dem Markt auf ein beispielloses Niveau gesunken ist.

Die gute Nachricht: Die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser war Ende Mai die größte seit August 2022, ein Trend, der für Hauskäufer in diesem Sommer Gutes verheißt. Die schlechte Nachricht: Das Angebot an verfügbaren Häusern zum Verkauf liegt landesweit immer noch deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie.

Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern in den USA war vor dem Ausbruch von COVID-19 begrenzt, da mehr als ein Jahrzehnt lang unterdurchschnittliche Neubauten gebaut wurden und die demografische Entwicklung dazu führte, dass Hausbesitzer ihre Immobilien länger behielten.

Der große Unterschied zwischen den aktuellen Hypothekenzinsen und dem Stand vor drei Jahren (3 %) hat auch viele Hausbesitzer abgeschreckt, die beim Verkauf sehr niedrige Zinsen erhielten, was Immobilienexperten als „Lock-in“-Effekt bezeichnen.

Der Preis stimmt nicht

Nach Angaben der National Association of Realtors stieg der landesweite Durchschnittsverkaufspreis für ein bereits bewohntes Haus im Mai gegenüber dem Vorjahr um 5,8 % auf 419.300 US-Dollar, ein Allzeithoch seit 1999. Im Vergleich zu noch vor fünf Jahren ist es ebenfalls um 51 % gestiegen.

Doch die Preissteigerungen verlangsamen sich. Der Corelogic Home Price Index zeigt, dass die US-Immobilienpreise im Mai im Vergleich zum Vorjahr um 4,9 % gestiegen sind, der geringste Anstieg seit Oktober. Das Immobiliendatenverfolgungsunternehmen geht davon aus, dass sich das nationale Immobilienpreiswachstum bis Mai nächsten Jahres auf 3 % verlangsamen wird.

„Der Anstieg der Hypothekenzinsen in diesem Frühjahr führte dazu, dass die Nachfrage und die Preise von Eigenheimkäufern nachließen“, sagte Selma Heap, Chefökonomin bei Corlogic.

Die Immobilienpreise beginnen zu sinken, da immer mehr Wohnungen länger auf dem Markt bleiben. Auch in städtischen Gebieten in Florida, Texas, Georgia und anderen Staaten, in denen sich der Wohnungsbau in den letzten Jahren beschleunigt hat, verlangsamte sich der Preisanstieg.

Einige Ökonomen befürchten, dass ein geringfügiger Rückgang der Hypothekenzinsen ohne einen Anstieg des Immobilienbestands auf dem Markt dazu führen könnte, dass Käufer Schwierigkeiten haben, sich ein Haus zu leisten, indem er den Verkäufern einen Anreiz gibt, den Angebotspreis zu erhöhen.

„Es macht mir ein wenig Sorgen darüber, was mit den Immobilienpreisen passieren könnte, wenn die Preise sinken, denn ich denke, dass dies zumindest kurzfristig die Nachfrage ankurbeln würde, ohne das Angebot wirklich anzukurbeln“, sagte Darryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin führt zu einem starken Preisanstieg.“

Sollte jemand jetzt kaufen?

Hauskäufer, die jetzt ein Haus kaufen können, sollten die größere Auswahl an Häusern auf dem Markt nutzen.

Wer es sich leisten kann, bar zu bezahlen, möchte vielleicht auch in naher Zukunft kaufen.

„Die Preise sind gestiegen und werden wahrscheinlich nicht sinken. Es gibt also keinen wirklichen Grund zu warten, wenn man nicht darauf wartet, dass die Preise sinken“, sagte Fairweather von Redfin.